Remscheider Geschichte

Glaubt man der Eigenwerbung, liegt Remscheid im Herzen des Bergischen Landes. Graf Engelbert von Berg mit seinen Schenkungen verdankt die Stadt ihre erste Erwähnung im 12. Jahrhundert. Aber was sage ich da? Stadt? Remscheid ist erst seit 1808 eine Stadt.

"Machen Sie Remscheid zu einem beliebten Touristenziel!" So fordern es die Remscheider Stadtverordneten. Sie wollen ihre Stadt attrativer machen. Und dafür darf ich so tief in den Stadtsäckel greifen wie ich möchte. "Gott sei dank," kann ich da nur rufen.

"Mit Projektentwicklung wird in der Immobilienbranche die Konzeption und Erstellung von in der Regel größeren Projekten bezeichnet. Die Projektentwicklung besteht aus der Summe aller Untersuchungen, unternehmerischen Entscheidungen, Planungen und anderen bauvorbereitenden Maßnahmen, die erforderlich oder zweckmäßig sind, um eines oder mehrere Grundstücke zu überbauen oder eine sonstige Nutzung vorzubereiten. Dazu gehört die Absicherung der baulichen und sonstigen Nutzung im wirtschaftlichen Bereich. Im Bereich des Wohnungsbaus beschränkt sich die Projektentwicklung oftmals auf die Suche nach geeigneten Grundstücken und deren Beplanung im Rahmen des geltenden Baurechts.

Die Projektentwicklung zielt meist auf die Einbindung umfassender Leistungen, vom Grundstückerwerb über nachfolgend die Planung, die Finanzierung und den Bau von schlüsselfertigen Bauten sowie entweder, deren anschließenden Verkauf oder Betrieb. Projektentwickler können sein Projektgesellschaften, Eigentümer, Bauunternehmen oder als beratende Dienstleister Architekten, Makler.

Entsprechend einer Definition nach ihrer Aufgabe ist die Projektentwicklung die Kombination der Faktoren Standort, Kapital und Projektidee, wobei Immobilienobjekte mit folgenden Eigenschaften geschaffen werden sollen:

Eine Definition über ihre Wirkungsweise zeigt sie als Summe aller technischen, juristischen und wirtschaftlichen Maßnahmen, die darauf abzielen, dass ein Projekt innerhalb eines vorgegebenen Kosten-, Qualitäts- und Zeitrahmens realisierbar ist.

Vorgehensweise

Je nachdem, welcher dieser Faktoren beim Projektstart vorhanden ist, ergeben sich verschiedene Vorgehensweisen.

Der Ablauf einer Projektentwicklung ist ein komplexer Vorgang, jedoch kann man oft typische Projektphasen unterscheiden. Diese werden im folgenden näher beschrieben. Entscheidend für das Gelingen des Projektes ist es, die vielfältigen Risiken, vor allem die Kostenrisiken, im Griff zu behalten. Je weiter ein Projekt fortschreitet, desto weniger Einfluss auf die Kosten ist möglich. Daher wird man versuchen, in einem möglichst frühen Stadium des Projekts eine fundierte Entscheidung darüber zu treffen, ob das Projekt machbar ist. Gleichzeitig sind in diesem frühen Stadium jedoch naturgemäß die größten Unsicherheiten vorhanden.

Projektinitiierung 

In dieser Phase werden die notwendigen Voraussetzungen für die Projektentwicklung geschaffen. Wie oben erwähnt, ist zunächst oft nur ein Faktor vorhanden – Idee, Standort oder Kapital. In der Projektinitiierung müssen nun zunächst die fehlenden Faktoren beschafft werden. Dieser Vorgang ist für die drei genannten Modelle jeweils grundlegend verschieden.

Anschließend muss mit möglichst geringem Aufwand eine Grobkonzeption des Projektes erstellt werden, da in dieser Phase noch nicht sicher ist, ob das Projekt überhaupt realisiert wird. Auf dieser Grundlage wird nun eine einfache Projektentwicklungsrechnung durchgeführt.

Beim Frontdoor-Approach geht man von den voraussichtlichen Kosten aus und ermittelt daraus eine erforderliche Mindestmiete. Die ermittelte Miete muss dann markgerecht, d. h. realistisch am Markt erzielbar sein, sonst ist die Vermarktung gefährdet und das Projekt unwirtschaftlich.

Beim Backdoor-Approach geht man von einer marktüblichen Miete aus und errechnet daraus die maximal möglichen Gesamtkosten. Da die Baukosten in der Regel nicht wesentlich beeinflusst werden können, ergibt sich daraus letztlich ein Maximalpreis, der für das in Aussicht genommene Grundstück geboten werden kann. Der Backdoor-Approach liefert also eine Verhandlungsbasis für die Kaufverhandlungen mit dem Grundstückseigentümer.
Im Rahmen der Projektentwicklungsrechnungen werden regelmäßig auch verschiedene Finanzierungsszenarien verglichen, da der Anteil und die Konditionen der Fremdfinanzierung maßgeblichen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit des Projekts haben.

Beiden Ansätzen sind die auch im Rahmen der Immobilienbewertung als Residualwertansatz diskutierten Schwächen inhärent, dass zahlreiche Faktoren auf Schätzwerten beruhen und alleine oder in Kombination zum Verfehlen des prognostizierten Ergebnisses führen können. Hinzuweisen ist auf die Tatsache, dass jede Art von Immobilienprojekt eine langfristige Bindung von erheblichem Kapital in einem zyklischen Markt bedeutet.

Zur Initiierungsphase gehört schließlich auch die Sicherung des in Frage kommenden Grundstücks, z. B. durch eine Kaufoption oder einen aufschiebend bedingten oder rückabzuwickelnden Kaufvertrag.

Projektkonzeption 

Sobald Idee, Standort und Finanzierung – jedenfalls in Grundzügen – geklärt sind, kann die Projektkonzeption beginnen. Die Konzeptionsphase hat die Aufgabe, die Wirtschaftlichkeit und Realisierbarkeit des geplanten Objekts gegenüber einer Vielzahl von Beteiligten – Kapitalgebern, künftigen Nutzern, Investoren und ggf. auch der Öffentlichkeit – nachzuweisen. Daher müssen in dieser Phase verschiedene Analysen durchgeführt werden:

Diese Analysen werden zusammen auch als Machbarkeitsstudie bezeichnet. Diese Analysen sollen mit hinreichender Sicherheit belegen, dass sich das Objekt unter den gegebenen Rahmenbedingungen (Zeit, Kosten, Vorstellungen der Kapitalgeber und der Nutzer) realisieren lässt. Außerdem müssen in dieser Phase mögliche Risiken identifiziert, bewertet und Maßnahmen für ihre Steuerung getroffen werden. Die durchgeführten Analysen können aber durchaus dazu führen, dass das Projekt in dieser Phase abgebrochen wird.

Marktanalyse

Die Marktanalyse versucht eine Aussage über die kurz- und mittelfristige Angebots- und Nachfragesituation auf den betroffenen Immobilien-Teilmärkten zu treffen. Dazu wird zunächst das Umfeld des geplanten Objekts in rechtlicher, technischer, sozio-kultureller und ökonomischer Hinsicht daraufhin untersucht, ob ein ausreichendes Potential für die künftige Entwicklung des Projekts vorliegt.

Eine Flächenanalyse kann klären, welches Angebot und welche Nachfrage nach den geplanten Flächen kurz- und mittelfristig zu erwarten ist. Dabei müssen sowohl die aktuell vorhandenen Flächen wie auch evtl. in Bau befindliche Flächen berücksichtigt werden. Davon abgezogen werden die Flächen, die in der nahen Zukunft aus verschiedenen Gründen nicht mehr zur Verfügung stehen werden (Alter).

Auf dieser Grundlage kann eine Prognose erstellt werden, über welchen Zeitraum die neu erstellten Flächen voraussichtlich vom Markt aufgenommen (absorbiert) werden.

Standortanalyse 

Eine Standortanalyse gibt Auskunft über die verschiedenen Faktoren der Lage- und Standortqualitäten, die einen Immobilienstandort ausmachen. Man kann weiche Faktoren wie z. B. Image, Freizeit- und Wohnqualität, Bekanntheit der Geschäftsadresse und harte Faktoren wie z. B. Infrastruktur, Erschließung, Branchen- oder Bevölkerungsmix und Topographie unterscheiden. Mit Hilfe der Standortanalyse soll eine möglichst objektive Aussage über die heutige und künftige Qualität der „Lage“ und des „Standortes“ getroffen werden, bzw. eine Entscheidungsgrundlage für die Auswahl verschiedener möglicher Standorte geschaffen werden. Keinesfalls zu vernachlässigen ist zudem die Frage des Baurechts. Technische Hilfsmittel sind statistische Analysesysteme zur Durchführung von Faktoranalysen sowie Geoinformationssysteme. Hierbei werden raumrelevante Standortfaktoren modelliert und analysiert.

Wettbewerbsanalyse 

Die Wettbewerbsanalyse bildet eine Synthese der Ergebnisse von Markt-, Standort- und Nutzungsanalyse. In einer Zusammenschau wird die Positionierung des geplanten Objekts im Vergleich zu konkurrierenden Objekten dargestellt. Dazu müssen Konkurrenzobjekte identifiziert und bewertet werden. Es wird eine Rangliste aller Objekte einschließlich des eigenen erstellt und so die voraussichtliche Position des eigenen Objekts im Wettbewerb herausgearbeitet. Aus den Ergebnissen dieser Analyse können dann Rückschlüsse auf Stärken und Schwächen des eigenen Konzepts abgeleitet werden, die zu einer geeigneten Modifikation der Konzeption führen können. Ziel dieser Modifikation, die während der gesamten Konzeptionsphase laufend stattfindet, ist eine möglichst optimale Anpassung an die Bedürfnisse der künftigen Nutzer sowie eine weitestgehende Abgrenzung von eventuellen Wettbewerbern.

Risikoanalyse 

Die Projektentwicklung birgt aufgrund der vielen Unwägbarkeiten eine Anzahl von Risiken in sich, die im Rahmen einer Risikoanalyse systematisch identifiziert und bewertet werden.

Projektvermarktung 

Diese Phasen sind dabei nicht in einer strengen zeitlichen Reihenfolge zu verstehen. Vielmehr werden sich in der Regel die einzelnen Phasen überlappen. Die Projektvermarktung kann zum Beispiel bereits während der Projektkonzeption begonnen werden. Die Konzeptionsphase wiederum kann sich mit der Managementphase überschneiden. An die Fertigstellung des Projektes schließt sich dann noch die Verwaltung des Objektes über die gesamte Nutzungsdauer an.

Im Normalfall steuert der Projektentwickler das Grundstück, die Planung, die Nutzer, die Nachunternehmer und das Kapital. Hierbei wirkt ein interdisziplinäres Team von Fachdisziplinen wie Architekten, Bauingenieure, Juristen, Stadtplaner oder Geographen zusammen.

Der Endinvestor kauft das Projekt in der Entstehungsphase oder er übernimmt das fertige und vermietete Objekt," stellt eine bekannte Internetenzyklopädie die projektbezogene Entwicklung von Immobilien vor. Es ist wirklich gut, daß es ein solches elektronisches Wörterbuch gibt. In der Stadtplanung kenne ich mich zwar ein wenig aus. Während des Studiums bin ich aber in den Veranstaltungen, die sich ganz konkret mit der Entwicklung von Immobilien beschäftigten, regelmäßig eingeschlafen. Und nun muß ich das fehlende Fachwissen irgenwie ausgleichen.

Wanderer, kommst du nach Spa - nein, halt, so heißt es ja bei Böll. Kommt der Wanderer von Solingen aus nach Remscheid, muß er über die Müngstener Brücke.

Die Brücke wurde 1897 von der Firma Maschinenbau AG Nürnberg gebaut. Für 15 Sekunden schwebt der Bahnreisende in 107 Metern Höhe. 264 Millionen Reichsmark kostete das Bauwerk. Die Müngstener Brücke ist 500 Meter lang. Ihr Bogen hat eine Spannweite von 170 Metern. Rund 950.000 Nieten wurden in die Stahlkonstruktion gehämmert.

Für jeden Reisenden, der von Solingen aus mit der Bahn nach Remscheid kommt, halte ich ein kleines Bonbon bereit. Vor den Fenstern der Bahn gibt es weiße Wolken. Den Reisenden werden Flügel auf den Rücken projiziert. SO kann sich jeder Reisende als glücklicher Engel fühlen.

Das Bonbon auf der Reise nach Solingen ist nicht ganz so schmackhaft. Der Reisende sieht Gewitterwolken und hört Donnergrollen. Kleine schwarz-rote Teufelchen tanzen vor seinen Augen und drohen mit dem Zeigefinger. Sie wurde von Prof. Dr. Ing. Otto Intze gebaut und auf Betreiben des Remscheider Industriellen Robert Böker in den Jahren 1889 bis 1891 gebaut. Prinz Friedrich Leopold von Preußen besuchte am 15. Juli 1897 die Talsperre. Zwei Jahre später fand Kaiser Wilhelm II lobende Worte für diese bautechnische und wasserwirtschaftliche Großtat. Um die Talsperre noch attraktiver zu gestalten, wurde 1977 der Rundweg um den Stausee zu einem Waldlehrpfad ausgebaut.

Dieser Waldlehrpfad regt doch tatsächlich meine Phantasie an. Ich werde dort Zwerge, Gnome, Elfen und andere Geschöpfe des Waldes herumlaufen lassen. Das entsprechende Personal besorge ich mir bei den Städtischen Bühnen. Die dortigen Schauspieler snid ja eh´ nicht ausgelastet. Die Damen und Herren Schauspieler sollen den Spaziergängern Wald und Talsperre näherbringen.

Das Deutsche Werkzeugmuseum ist für mich schon eine harte Nuß. "Als einziges Museum dieser Art in Deutschland beherbergt es eine umfangreiche technik-, sozial- und kulturgeschichtliche Sammlung von Werkzeugen verschiedener Jahrhunderte, in dieser Form einmalig in Mitteleuropa. Die Sammlung hat handwerks- und industriegeschichtliche Bedeutung. Ergänzt wird das Werkzeugmuseum durch das benachbarte Haus Cleff, das Ende des 18. Jahrhunderts ein Wohn- und Geschäftshaus international operierender Werkzeugkaufleute war und heute das Heimatmuseum beherbergt. Im historischen Wohnhaus Cleff befindet sich neben einem Zinnkabinett und Einrichtungsgegenständen Bergischer Wohnkultur auch das Städtische Archiv," berichtet die Stadtwerbung. Haus Cleff bietet mir dann doch die Gelegenheit, meine Phantasie auszuleben.

Auch hier setze ich zu den Öffnungszeiten Schauspieler vom Stadttheater ein. Sie sind im Stile des 19. Jahrhunderts gekleidet. Sie benehmen sich ganz im Stile jener Zeit. Kommt ein Besucher, spielen sie live Familienleben. Sie kochen, essen und machen - nein, nicht Liebe, sondern Hausaufgaben mit den Kindern. Für die Schauspieler ist dies jedesmal ein beeindruckendes Erlebnis. Kein Strom, kein fließendes Wasser, nur die einfachsten Haushaltsgeräte - sie müssen sehr viel improvisieren. Die Schauspieler lernten im Haus Cleff sehr viel. Seitdem nahm auch die Qualität der Aufführungen im Theater zu.

Der Steffenshammer liegt im Remscheider Stadtteil Clemenshammer. "Malerisch gelegen am aufgestauten Hammerteich beherbergt der Steffenshammer die Zeugnisse vergangener Industriegeschichte. Von einem großen außenliegenden Wasserrad angetrieben, dreht sich die acht Tonnen schwere Holzwelle noch heute. Eingelassene Zapfen heben den Schwanzhammer, der dröhnend auf den Amboß fällt. Obwohl die Produktion im Steffenshammer bis in die zwanziger Jahre des vorigen Jahrhunderts noch auf vollen Touren lief, hatte die fabrikmäßige Schmiedetechnik den Wasserhammer längst eingeholt. So nutzte die Familie Steffens ihr Hammerwerk bis 1958 nur noch für gelegentliche Arbeiten.

Sei dem Mittelalter wurden Erzeugnisse des bergischen Schmiedehandwerks vertrieben. Zunächst waren es bäuerliche Werkzeuge wie Hacken, Sicheln und Sensen, später kamen Sägen, Feilen und Winden hinzu. Besonders begehrt war der Raffinierstahl. Schon 1750 gab es mehr als 30 spezielle Herstellergruppen, die nahezu 400 Artikel produzierten. 50 Jahre später waren es bereits 4.000 verschiedene Erzeugnisse aus Eisen und Stahl. Der bergische Raum hatte sich zu einem der größten zusammenhängenden eisenverarbeitenden Gebiete des deutschen Kulturraumes entwickel," wirbt die städtische Touristenwerbung.

Hier lasse ich einen Remscheider Wasserkünstler ein feuchtes Kunstwerk schaffen. Wenn in der eisfreien Zeit das Wasser läuft, erzeugt es natürlich auch Gischt. Der Wasserkünstler hat nun einen Weg gefunden, wie er die Gischt so anordnet, daß sie einen Schmied bei der Arbeit zeigt. So ganz habe ich es nicht verstanden, wie der Künstler das Kunstwerk erzeugt. Ich weiß nur, daß ene veränderte Fließgeschwindigkeit des Wassers, Luft sowie eine bewegliche Holzwelle eine wesentliche Rolle spielen.

"Anfänglich hatten die Tuchmacher ihren Sitz in Lennep. Die kargen Böden des Bergischen Landes gaben nicht genügend für den Lebensunterhalt her. Die Fertigkeit des Webens wurde in Lennep zu einem blühenden Gewerbe. Die Wupper als Energiespender für die aufstrebende Industrie zog die Tuchmacher an ihre Ufer. So entstanden bedeutende Unternehmen im Tal der Wupper. 1995 schloß die letzte Tuchfabrik ihre Pforten," beschreibt die Stadtwerbung das lokale Tuchmuseum. Hier erinnerte ich mich an den bulgarisch-amerikanischen Aktionskünstler Christo. Sichtbares Zeichen des Tuchmuseums: seine Verpackung. Ich habe mir eine technische Textilie gesucht, in die ich das Gebäude hüllte. Besonders daran: Dioden sind in die Textilie eingebaut. Ein örtlicher Lichtkünstler gestaltete Worte und Bilder, die für das Tuchmuseum werben.

"Auch Remscheid hat seine berühmten Söhne. Eine, der für sein Wirken 1901 sogar mit dem ersten Physik-Nobelpreis ausgezeichnet wurde, war Wilhelm Conrad Röntgen, geboren am 27. März 1845 in Remscheid-Lennep. Nach ihm, dem Entdecker einer `neuen Art von Strahlen´, ist das 1930 gegründete Deutsche Röntgen-Museum in der Lenneper Altstadt benannt.

Es zeigt auf 2.600 Quadratmetern eine in der Welt einmalige Sammlung von Apparaturen zur Anwendung der X-Strahlen. Der historische Teil, die Gedenstätte mit vielen persönlichen Dingen aus dem Nachlaß Röntgens, ist in einem altbergischen Patrizierhaus eingerichtet," stellt die Remscheider Stadtwerbung eine weitere örtliche Attraktion vor.

Woher bekommt man echte tanzende Sklette? "Da weiß ich die Lösung," meinte mein Freund Erivan. Er führte mich zu einem durchgeknallten Scherzartikelhersteller. Und dort sah ich es: ein menschliches Sklett, ds ohne fremde Hilfe zu stehen schien. Als Erivan unauffällig einen Knopf drückte, bewegte sich das Sklett. Ein Schreck durchfuhr mich zwan anfangs; dann war ich aber begeistert.

Ich kaufte vier lebensecht aussehende Sklette von uns Menschen und ein Sklett von einer Maus. Im Röntgen-Museum laufen diese Gerippe frei herum und jagen die kleine Maus. Fünf Damen verließen inzwischen schreiend das Museum. Sie hatten schlichtweg Angst vor der Maus.

Meine spektakulären Aktionen sind ein voller Erfolg. Die Besucher strömen zu uns ins Bergische Land. Ich seh aber auch schon dem Ende meiner Stadtverschönerung entgegen. Es hat schon ein privater Investor angefragt, ob er die Museen nicht übernehmen könne...

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